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買美國房子，必須知道的房地產稅收體制

　　一、美國房地產稅制概況

　　美國對土地和房屋直接征收的是房地產稅，又稱不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例(各州規定不一，從20%-100%不等)。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和 地方政府的不動產稅率不同，大約平均1-3%。由于財產稅與地方的經濟關系緊密，因此多由地方政府征收，除馬里蘭州去年將征稅權上收到政府之外，其它49個州都是歸地方政府征收。目前財產稅是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡地方財政預算的重要手段，大約占30%。如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。

　　其他有關的稅種主要是根據房地產交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。一是交易稅，稅率約為2%，房地產買賣時繳納。二是所得稅，其中個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產出租形式的收入適用此稅;資本利得稅，依據房地產出售所獲得的差價收入征收的;公司所得稅實行超額累進稅，稅率分15%、25%、34%、35%四檔，稅基為房地產公司的凈利潤。三是遺產贈與稅，房地產作為遺產和被贈與時才征收，規定超過價值60萬美元的遺產和每次贈送價值超過100萬美元的物品才征稅。由于美國房地產的價格不高，舊房經過折舊價值更低，因而實際上很少征收。

　　此外還有少數服務性收費項目，如土地產權登記費等，收費標準統一，數額很小。

　　為了保證不動產稅的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產估價部門和大量專業人員，這些人員專門從事各類房地產的估價工作。其評估的辦法主要有：一是資本還原法。即以房地產的預期收入(如租金收入)為基礎的貼現現值的評估方法;二是公平市場價格法。即以房地產的市場銷售價格為評估價;三是重置成本評估法。對個人住房僅采取第二種辦法。如果業主對估價有異議，可以分級上訴：首先是地方政府的估價辦公室;其次是州的仲裁委員會;最后是聯邦的稅務法院。

　　在征收管理方面，地方稅務部門有一些有效的管理辦法。如巴爾的摩市規定，從每年的7月開始征稅，并規定最后的繳稅日，提前上繳的可獲適當減免(0.5%-1%);逾期繳稅的要罰款;超過規定時間不繳稅的，由稅務部門沒收房地產，進行拍賣，過去已有一萬多處房地產被拍賣。

　　二、美國運用稅收杠桿促進住宅業發展的主要措施

　　為了促進住宅市場的發展，讓更多的人擁有自己的住宅。美國在購買、建造和租售住宅實行了許多稅收鼓勵政策，并針對低收入者的實際困難采取了更加優惠的措施。

　　1、對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。這也是最大的一項稅收減免措施，1999年約減少稅收530億美元。由于在1986年以前，稅法規定所有抵押貸款的利息支出都可以減免，而這以后只允許住房抵押貸款可以減免，因而相對于購買其它的耐用消費品而言，人們更傾向于購買、建造和大修住房。

　　2、對各州發行的支持居民購房的抵押債利息不征收投資者的個人所得稅，使得這些債券可以較低的利率發行，從而降低了居民特別是中低收入者購房的資金成本。1995年，各州共發行了58億抵押債券。對使用這類資金的房主規定的條件是：第一次購買房屋的人;收入低于或等于當地收入中位數115%的人;購房的房價低于或等于當地房價中位數90%;在環境不好的地區購房，收入和房價的限制可以放寬。

　　3、對擁有自己住房的業主，還可減免州稅、財產稅等。1998年修正的稅法規定，擁有自己住房的業主，可在上繳個人所得稅時作稅前收入扣除，按照規定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，稅前則可扣除收入11000美元。除此之外，還有以下兩種稅前扣除供選擇：一是按規定可扣除收入最多達7200美元;二是分項申報扣除，內容包括州稅、捐贈、住房抵押貸款利息和已上繳的財產稅，對富人而言，第二種方法更為有利。由于這一政策對購房者有利，而租房卻得不到相應的優惠，因而客觀上起到鼓勵個人擁有自己住房的作用。

　　4、對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。在1981年，出租房屋的業主不僅可以從出租收入中扣除正常經營開支、州稅、地方財產稅和住房抵押貸款利息，而且可在15年內對房屋加速提取折舊，抵銷出租獲得的收入，有時折舊甚至超出了出租收入，從而降低了個人所得稅的稅前收入。為了改變出租收入稅收豁免過多的狀況，在1986年，稅法進行了修改，將折舊從15年延長到27.5年，并且把加速折舊改為直線折舊。同時規定房屋出租的收入和各項損耗不再與個人所得稅的其他稅前收入合并計算，而是單獨列入不動產項目進行征稅，如出租出現虧損，可以結轉到下一年抵扣。

　　5、對出售自用住房(又稱主住宅)收益的所得稅收豁免。按照現行的稅法，一套自己住滿2年以上的住宅出售，如是單身，其與購入價的差價收入不超過25萬美元，就可免稅;如是已婚家庭，差價收入不超過50萬美元，也可免稅。事實上，由于美國房地產的價格一直比較平穩，出售房屋的差價收益很難超過這一限額，這意味著美國房屋的出售幾乎是免去所得稅的。

　　6、對低收入者購房和租房的稅收優惠政策。為了使低收入者能買得起和租得起房子，國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案，并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令，聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口)，房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣，近年來的稅收抵扣比例大約為8.6%。需要購房的低收入者向州和地方政府申請抵押信貸證書(每年各州按聯邦規定的限額分配)，擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣，從而提高了歸還貸款的能力，并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款，在一定程度上緩解了低收入者購房的困難。

　　根據這項法令，對為低收入者開發租用房屋的私人公司實行稅收抵扣，即投資者建造合格的低收入住房，可以在10年內每年享受聯邦所得稅的抵扣。從1987年到1996年，大約建造了60萬套低收入住房，這些住房的租價大致低于當地收入中位數40%-60%，使得更多的低收入者能夠租得起住房。

　　總的來看，美國住房的稅收優惠政策主要是集中在個人所得稅的減免或抵扣政策中，這與美國的稅制是相對應的。由于美國是以直接稅為主的國家，個人所得稅占全部財政收入的40%以上，而且稅率較高，因此運用個人所得稅的杠桿刺激房地產業的作用也就容易見效。